Ob vermietet, als Beteiligung
oder als offene Fondslösung: Immobilien sind ein wichtiger Vermögensbaustein
von vielen Anlegern, schließlich bringt das Betongold auch im aktuellen
Niedrigzinsumfeld relativ stabile und attraktive Einkommensströme. Was jedoch
viele übersehen: Die private Immobilie bietet gerade für wohlhabende Investoren
eine Menge Gestaltungsmöglichkeiten. „So können durch einen Verkauf, eine
Schenkung oder die Vererbung des Eigenheims oder des Zweitwohnsitzes häufig
interessante Steuervorteile geltend gemacht werden“, informiert Professor Dr.
Rolf Tilmes, Vorstandsvorsitzender des Financial Planning Standards Board
Deutschland (FPSB Deutschland). Denn wenn Anleger ihr Eigenheim oder ihre
Zweitwohnung verkaufen, vererben oder verschenken, greifen häufig andere
Regelungen als bei fremdgenutzten Immobilien, die ausschließlich der Geldanlage
dienen. Wichtige Unterstützung bei diesem Thema leisten professionelle
Nachlassplaner wie die vom FPSB Deutschland zertifizierten Estate Planer, die
CERTIFIED FOUNDATION AND ESTATE PLANNER-Professionals.
„Natürlich sollte der Vermögensinhaber nie aus rein steuerlichen
Gesichtspunkten übereilte Entscheidungen treffen“, sagt Tilmes. Für den
Immobilienbesitzer ist es aber wichtig, nicht nur die Rechte und Pflichten,
sondern auch die zahlreichen Gestaltungsmöglichkeiten im deutschen Steuer- und
Erbrecht zu kennen, um frühzeitig zu handeln. Hier sind einkommensteuerliche
sowie schenkungs- bzw erbschaftsteuerliche Fragestellungen zu beachten.
Spielt der Vermögensinhaber etwa mit dem Gedanken, seine fremdgenutzte
Immobilie zu verkaufen, dann gelten folgende Regeln: Hat er das Haus oder die
Wohnung länger als zehn Jahre in seinem Besitz gehalten, ist der Gewinn aus dem
Verkauf steuerfrei, ansonsten fällt auf den Gewinn Einkommensteuer an. Bei der
selbstgenutzten Immobilie gilt eine Ausnahmeregelung. Hat der Besitzer seine
Immobilie im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Jahren
ununterbrochen selbst genutzt, quasi drei Jahre, kann er den Verkauf sogar innerhalb
der Zehnjahresfrist steuerfrei realisieren.
Besonderheit selbst genutzte Zweitwohnsitze: einkommensteuerfrei
verkaufen
Vergangenes Jahr hat der Bundesfinanzhof (BFH v. 27.06.2017 – IX R 37/16)
festgestellt – und dies ist neu –, dass diese steuerlichen Bedingungen auch für
selbst genutzte Zweitwohnsitze wie Ferienwohnungen gelten. Das heißt: Selbst
wenn die Zweitwohnung beispielsweise auf Sylt nur wenige Wochen im Jahr bewohnt
ist, sie dem Besitzer jedoch in der übrigen Zeit als Wohnraum permanent zur
Verfügung steht, also nicht fremdvermietet wird, geht der Gesetzgeber ebenfalls
von Eigennutzung aus (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Somit könnte der
Besitzer neben seiner selbstgenutzten Immobilie Zuhause auch die Ferienwohnung
steuerfrei verkaufen und mehrmals von den Steuerregeln Gebrauch machen.
Verkauft ein Eigentümer mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren,
die vor dem Verkauf nur vorübergehend für eigene Zwecke genutzt wurden, fallen
aber Einkommen- und Gewerbesteuer an – der Staat geht dann von einem
gewerblichen Grundstückshandel aus.
Besonderheiten bei Schenkung und Erbschaften von Immobilien unter
Eheleuten
Bei Schenkungen innerhalb der Familie – Grundlagenwissen eines
zertifizierten Estate Planer, aber auch eines CERTIFIED FINANCIALPLANNER-Professionals
- lassen sich Steuern sparen, obwohl ja eigentlich eine Schenkungssteuer fällig
wird. Hier greift zum einen der Freibetrag, den Beschenkte alle zehn Jahre in
Anspruch nehmen können: Eheleute müssen für Werte bis 500.000 Euro keine Steuer
zahlen, Kinder bis zu 400.000 Euro, Enkelkinder bis 200.000 Euro. Für alle
anderen Verwandten oder Freunde gilt ein Freibetrag von 20.000 Euro.
Zum anderen gibt es noch eine weitere Ausnahme für Ehepartner: Handelt es sich
bei der Immobilie um das selbstgenutzte Familienheim und somit den
Lebensmittelpunkt der Familie, fällt dafür bei Schenkung zu Lebzeiten für den
Ehepartner keine Schenkungsteuer an und das unabhängig vom Wert der Immobilie.
Angenommen, Eheleute möchten das Vermögen ausgeglichener untereinander
aufteilen und haben sich darüber hinaus entschieden, dass das Eigenheim zu groß
geworden ist und sie lieber eine kleinere Wohnung beziehen möchten, rät ein
zertifizierte Estate Planner zu folgendem Vorgehen: Im ersten Schritt überträgt
der vermögende Partner dem anderen das Eigenheim vollständig steuerbefreit. Da
es sich um das Familienheim handelt, bleibt der Schenkungsfreibetrag von
500.000 Euro unberührt. Im zweiten Schritt verkauft der vormals beschenkte
Ehepartner das Haus, das ja nun sein Eigentum ist, an einen Dritten. „Der Erlös
steht dem Verkäufer dann frei zur Verfügung“, führt Professor Dr. Rolf Tilmes
aus. Somit sind über den Weg der Schenkung der eigengenutzten Immobilie und den
entsprechenden Verkauf Geldübertragungen in unbegrenzter Höhe möglich, ohne
dass der weniger vermögende Ehegatte Schenkungssteuer zahlen muss und ohne dass
der Freibetrag in Anspruch genommen werden muss. Die Schenkungssteuerfreiheit
beim Eigenheim lässt sich auch mehrfach nutzen.
Auch im Todesfall gibt es eine Besonderheit zwischen Eheleuten: Sofern der
Erbe die vererbte Immobilie zehn Jahre lang nicht verkauft, vermietet oder
verpachtet, sondern selbst bewohnt, bleibt er nach geltendem Recht von der
Erbschaftsteuer verschont. Verkauft er vorher, droht eine Nachbesteuerung.
Wieder etwas anders verhält es sich bei Zweit- und Ferienwohnungen. Diese
lassen sich grundsätzlich nicht schenkungs- beziehungsweise erbschaftsteuerfrei
übertragen. Im Schenkungs- oder Erbfall von Zweitwohnungen zwischen Eheleuten
greift dann nur der Freibetrag von bis zu 500.000 Euro, der alle zehn Jahre in
Anspruch genommen werden kann.
Zahlreiche Vorteile für Selbstnutzer
„Die Beispiele zeigen, wie wichtig es sein kann, rechtzeitig die
Beratungsleistung eines Nachfolgeplaners in Anspruch zu nehmen“, sagt FPSB
Deutschland-Vorstand Tilmes, der neben seiner Vorstandstätigkeit auch
wissenschaftlicher Leiter des PFI Private Finance Institute / EBS
Finanzakademie der EBS Business School, Oestrich-Winkel ist.
Professionelle Nachlassplaner, wie die vom FPSB Deutschland zertifizierten
Estate Planer, die CERTIFIED FOUNDATION AND ESTATE PLANNER-Professionals,
helfen bei der optimalen Übertragung des Vermögens auf die nachfolgenden
Generationen. Sie erstellen eine individuelle Strategie für eine
Nachlassplanung und optimieren die Vermögensübertragung unter wirtschaftlichen
und finanziellen Aspekten. Die CERTIFIED FOUNDATION AND ESTATE
PLANNER-Professionals verstehen sich als Koordinatoren des Beratungsprozesses
und garantieren im Netzwerk mit anderen Fachberatern (Rechtsanwälte,
Steuerberater, Wirtschaftsprüfer und Notare) optimale und individuell
zugeschnittene Lösungen. CERTIFIED FOUNDATION AND ESTATE PLANNER-Professionals,
die i.d.R. weder Steuerberater noch Rechtsanwalt sind, werden natürlich nicht
steuerlich oder rechtlich beratend tätig, sondern halten insbesondere die
Vermögens- und Lebensziele ihrer Kunden im Auge. Und gerade dieser Blick auf
die Vermögens- und Finanzsituation bringt für Kunden einen messbaren Mehrwert
gegenüber einer nur rechtlichen oder steuerlich optimalen Nachfolgeplanung.
Dank der CERTIFIED FOUNDATION AND ESTATE PLANNER-Professionals lässt sich
für jeden Fall eine maßgeschneiderte Lösung finden, die familiäre,
wirtschaftliche und steuerliche Gesichtspunkte unter einen Hut bringt. Die
Nachfolgeplaner garantieren aufgrund ihrer umfassenden Qualifikation und
langjährigen Berufserfahrung höchste Qualität.